盘活农村闲置屋，国奥集团探索养老产业新路

5月9日，由北京市牵头、国奥集团打造的全市首家农村养老式社区，在怀柔区田仙峪村建成启用。目前，用于接收长年居住养老的市民的院落已签约，这也意味着北京市首个农村养老试点成功落地。

养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”，前景被普遍看好。据不完全统计，目前，已有80多家品牌房地产开发企业、10余家保险企业，和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超3000亿元。

其中，大部分养老项目为解决城里老人如何在城区、机构养老。与之相反，此次由国奥集团推出的“乡居式养老”，则是在盘活乡村存量传统民居的基础上，吸引城区老人到乡村养老，以求回归他们都向往已久的田园生活。

据国奥相关负责人介绍，田仙峪村养老式社区已改造30余户农村闲置房屋，其中6户已经与养老租客签约。未来，养老式社区市场化模式成熟后，或将在京其它区县复制。

国奥农村养老社区，落户怀柔田仙峪

据中国社科院老年研究所测算，目前，中国养老市场规模约为4万亿元，到2030年则有望增加至13万亿元。全球房地产服务机构高力国际近日发布报告称，中国的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。

然而，目前为止，尽管试水者众多，我国仍没有公认的养老地产的“典型成功样本”。不过，也不乏试水者各自探索盈利模式，例如，绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”、亲和源的“社区化养老”等。这些养老方式是否真正符合老年人的意愿呢？近日，由怀柔区委牵头对北京市的350名城市老人进行的问卷调查中，较居家或社区养老，有超过86% 的老人更愿意到农村享受新型的养老方式。

在此基础上，国奥集团在怀柔区田仙峪村推出“乡居式养老模式”，吸引城区老人到乡村养老，实现老年人都向往已久的田园生活。据公开资料显示，田仙峪村距离北京北三环65公里，紧靠雁栖湖、怀柔慕田峪长城，生态环境优美。

2014年8月，国奥集团便与田仙峪休闲养老农宅专业合作社签订协议，项目被命名为国奥乡居。合作社首批吸收30 余套闲置农宅，由国奥集团对老宅院统一改造，今年5月投入运营。

曾经闲置老旧的农宅经改造后，外观古香古色、颇有乡村风情；内部装修风格考究，卫生间、厨房等设施齐全，非常适合老年人居住。特色主题院落，筑建世外桃源通过半年的建设，怀柔区田仙峪国奥颐悦乡村休闲养老社区如今正式开始运营。房屋改造各具特色，配套服务也逐步完善。据悉，试点工作共流转和改造了院落30 处，每处都充分体现出乡居韵味。走进社区，随处可见茶道、戏曲、中医等不同的文化元素，让社区在“乡趣儿”与“潮范儿”中有了平衡。

经过改造的农屋外表味道十足，内部装修突出“洋气”。通过对老年人心理需求和生活需求的勾画，以老年人过往担任的社会角色、从事的事业工作、自身的学识才能、多年的兴趣爱好为主题，国奥乡居独具匠心地策划出“老学者”、“老将军”、“老中医”、“老影迷”等一套套特色鲜明的主题院落，勾勒并丰富老年人美好的精神回忆，为老年人发展兴趣爱好提供空间和条件，使老人们在国奥乡居中找到全新的生活方式和交友圈，真正体会到乡愁与亲情的融合。

为了让老人们体会宾至如归的服务，国奥集团专门成立17人的运营团队，制定了运营方案，明确了客户引入和退出机制、收费办法、提供服务项目等内容，入住、消费、建议、投诉全程跟进、公开透明。对老人来说更是如此。不光“自家”要美，整个社区的功能体系也不能落后。利用田仙峪村委会闲置的办公楼，这里建起了社区综合服务中心，内设公共食堂、休闲酒吧、餐吧、洗衣房等公共服务设施。同时，在怀柔区和渤海镇政府的大力支持下，两处闲置的农宅被改造为医疗服务中心，并配备专业的医疗设备及医务人员。所有入住的老人只需要办理简单的手续，就可以持医保卡在卫生服务站就医看病。

依托全市煤改电政策和田仙峪村煤改电工作的开展，养老社区在冬季取暖等方面也得到保障。为了给社区做好配套，田仙峪村对附近河道和环境进行综合治理，老人们眼中的环境美了，田仙峪也收获了新的风景线。

盘活闲置房屋，增加农民收入

据悉，国奥乡居养老农宅采取的是农村闲置房屋所有权、使用权、经营权“三权分离”的原则，“农户+合作社+ 企业”的经营模式，建立起了“农民所有、合作社使用、企业经营、政府管理服务”四位一体的运行机制。

“需要说明的是，国奥乡居完全有别于农民个人之间的宅基地转让和非法交易，更不同于自建房、小产权房，我们是在政府指导支持下进行的规模化、正规化、合法化的‘乡居式养老’产业。”国奥集团董事长张敬东在接受记者采访时一再强调。

农民将所有的闲置房屋流转到农民专业合作社，成为社员后取得房屋租金收入并参与收益分配。村委会把拥有闲置农宅的农户组织起来, 成立北京田仙峪休闲养老农宅专业合作社，作为组织管理农民并与社会资本开展合作的主体。合作社在区、镇政府的指导下与企业开展合作，确定好合作形式、管理形式、收益分配方案等内容，在每年取得收益时对社员进行分红，并对社员进行管理。

对此，怀柔区区长常卫表示：“近年来，随着农村劳动力向城市转移，农村闲置房屋数量逐年增加，以怀柔区为例，当前农村房屋的闲置率已达13.9%。”他告诉记者，宅基地及地上物是农民的重要财产，盘活并赋予市场的力量，增加农民财产性收入，是摆在农村基层管理者面前一道需要解决的课题。

据记者了解，目前，田仙峪村养老社区流转了30处闲置院落，为拥有这些院子的农民带来近1700万元的收入，而将闲置的村委会办公楼建设成为综合服务中心，也给村集体带来了155万元的收入。

除了这些针对个人的收入外，合作社每年还获得养老社区经营利润10%的分红，用于对社员和全村农民的二次分红。“对于‘乡居式养老’，公司也常有‘摸着石头过河’的感觉。”尽管如此，张敬东还是很看好这种探索，并认为开发“乡居式养老”产品，能让城市跟乡村互通有无，促进城乡一体化。“下一步，我们将在北京各区县试点，待乡居式养老模式真正成熟后，会在北京市其它区县，乃至国奥集团品牌辐射的桂林、银川、成都、重庆等地大规模复制。”

（原载于《法制晚报》）